Für eine zuverlässige Wertermittlung und Immobilienbewertung in Deutschland!

a) den Auftraggeber,

b) den Zweck des Gutachtens,

c) die nähere Bezeichnung des Objektes,

d) die herangezogenen Unterlagen und Informationen,

e) den Zeitpunkt der Ortsbesichtigung und

f) den Wertermittlungsstichtag

Die Beschreibung der Anlagen umfasst:

a) Die Bezeichnung des Grundstückes (Gemeinde, Straße und Hausnummer, Gemarkung, Flur- und Flurstücks Nummer angeben.

2.1 In Kartenabschnitten geeigneter Maßstäbe

a) Übersichtsplan M = 1:5000 bis 1:2500

b) Ausschnitt aus Stadt- oder Ortsplan,

c) Lageplan, bemaßte Flächenskizze mit baulichen Anlagen.

d) Flurkarte (1:5000 bis 1:2500)

2.2 Die Ergebnisse der Wertermittlung sind für evtl. Teilbereiche einzutragen.

2.3 Das Gebiet, in dem das Grundstück liegt, ist mit seiner Bebauung (Art und Maß der baulichen Nutzung), seiner Infrastruktur, Insbesondere seiner Verkehrserschließung sowie Ver- und Entsorgung und gegebenenfalls seiner Immissionsbelastung zu beschreiben. Dies ist Insbesondere dann von Bedeutung, wenn Bauvorhaben nach § 34 BauGB zulässig sind.

3.1 Rechtliche Gegebenheiten

a) Rechtliche Gegebenheiten des Grundstücks, wie Lasten des privaten und öffentlichen Rechts, müssen vollständig angegeben werden.

b) Private Rechte und Lasten sind dinglich gesicherte Nutzungsrechte, wie Erbbau- und Verkaufsrechte sowie langfristige Miet- und Pachtverträge. 

Außerdem muss Einsicht In das Grundbuch, das Liegenschaftskataster sowie das Baulastenverzeichnis genommen werden.

c) Öffentliche Rechtseintragungen, wie Planungs-, Bauordnungs- und Abgaberecht sowie Denkmal-, Landschafts- und Gewässerschutz, ergebene Festsetzungen sind zu beachten.

Zur Feststellung und Beschreibung sind entsprechende Informationen bei Planungs-, Bauaufsichts- und sonstigen kommunalen Ämtern einzuholen. Die für die Verkehrswertermittlung maßgeblich planerischen Grundlagen (Regional- und Landesplanung, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan usw.) sind unter Angabe Ihrer formellen Bezeichnung darzustellen. Bei laufenden Planverfahren ist der konkrete Planungsstand sowie der zu erwartende Abschluss des Planverfahrens darzulegen. Vorhandene Planungsunterlagen sind dem Gutachten In Kopie belzufügen.

Der Wertermittlung zugrunde gelegte mündliche Auskünfte sind hinsichtlich ihrer Verbindlichkeit zu konkretisieren. Sofern am Wertermittlungsstichtag eine Änderung der derzeitigen Nutzbarkeit absehbar Ist, sind diese eingehend darzulegen.

3.2 Tatsächliche Verhältnisse und sonstige Beschaffenheit 

sind wie folgt zu beschreiben:

a) Grundstückszuschnitt, Oberflächengestaltung und Baugrundverhältnisse,

b) Erschließung und abgaberechtliche Verhältnisse (Erschließungs- und Kostenerstattungsbeiträge, Ausgleichsbelträge und Stellplatzabgabe,

c) derzeitige Nutzung des Grundstücks,

d) Ver- und Entsorgungsanschlüsse,

e) vorhandene Bebauung mit Baubeschreibung, Alter, Rest- und Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen, 

f) Bau- und Unterhaltungszustand mit Angabe von Baumängeln, Bauschäden und

g) Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen

(1) Bei Ertragsobjekten sind die Wohn- und Nutzflächen durch eigene oder durch Überprüfung vorliegender Berechnungen (mit Quellenangabe) getrennt nach Nutzungsarten zu ermitteln und nachzuweisen.

Es sind die tatsächlich erzielbaren Erträge (Netto-Kaltmiete) und Bewirtschaftungskosten darzulegen. Miet- und Pachtverträge sind im Wesentlichen darzustellen. Auch Garagen und Abstellplätze für PKW, LKW usw. sind anzugeben.

(2) Bei Sachwertobjekten sind, die nach eigenem Aufmaß oder der nach eigenverantwortlicher Überprüfung vorhandenen Unterlagen ermittelten, Massen- und Nutzflächen nachzuweisen. Es sind die DIN 277 (2000), DIN 277(1987), DIN 283 (1962 oder § 42 II BV) unter Hinweis auf die angewandte Berechnungsgrundlage zu verwenden. "Für die Rechnungsansätze bei den Tabellen „Der Schnelllaufsucher für Gebäudewerte wurde die neueste DIN 277 zugrunde gelegt".

(3) Bel land- oder forstwirtschaftlich genutzten oder nutzbaren Grundstücken ist eine Bodenbeschreibung einschließlich der Bonität (insbesondere Ertragsmesszahl) anzugeben. Auf Besonderheiten oder Nutzungsbeschränkungen ist hinzuweisen.

4.1 Die Wahl des Wertermittlungsverfahren

(1) Bodenwert siehe 4.2

(2) Bei bebauten Grundstücken sollte man das Ertrags- oder Sachwertverfahren anwenden. Das Vergleichswertverfahren scheitert sehr oft an den nicht vorhandenen Vergleichspreisen.

Wird der Verkehrswert aus den Ergebnissen von Ertragswert/Sachwert abgeleitet, ist eine Begründung notwendig.

(3) Renditeobjekte werden vornehmlich nach dem Ertragswertverfahren bewertet, es sollte aber zur Kontrolle das Sachwertverfahren mit herangezogen werden.

4.2 Der Bodenwert wird überwiegend nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Stehen derartige Vergleichspreise und Bodenrichtwerte in der näheren Umgebung nicht zur Verfügung, kann hilfsweise auf geeignete Vergleichspreise und Bodenrichtwerte vergleichbarer Nachbargemeinden zurückgreifen.

Vergleichspreise können aus der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte und Bodenrichtwertkarte entnommen werden.

Vergleichspreise und Bodenrichtwerte sind mit dem zu bewertenden Grundstück in vergleichbarem Entwicklungszustand zu beziehen.

Ableitung des Bodenwertes von Bauerwartungsland aus Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten eines Entwicklungsstandes höherer Qualität, kann nur in besonderen Fällen vorgenommen werden. Unterschiede in den wirtschaftlich strukturellen und besonderen Verhältnissen sind durch marktkonforme Zu- oder Abschläge nach geeigneten Verfahren vorzunehmen und zu begründen.

Eine Bodenwertermittlung auf der Grundlage kalkulierter Kosten soll nur ergänzend in Betracht gezogen werden, wenn das Ergebnis nicht überproportional vom Ausgangswert abweicht.

4.3 Ertragswertermittlung

Bei der Ertragswertermittlung ist grundsätzlich von den ortsüblich und nachhaltig erzielbaren Erträgen (Netto-Kaltmiete) und anfallenden Bewirtschaftungskosten auszugehen. Außerdem sind alle Erträge aus Stellplätzen, Werbeflächen oder besondere Nutzungsgebühren usw. zu erfassen.

Abweichungen der tatsächlich erzielten Erträge und Bewirtschaftungskosten sind zusätzlich zu berücksichtigen, wenn ihre Anpassung am Wertermittlungsstichtag nicht möglich ist und die künftig bestehenden Möglichkelten eine Anpassung der Ertragssituation nachhaltig beeinflussen. Als nachhaltig erzielbare Erträge sind die auf Ortsüblichkeit geprüften Erträge unter Berücksichtigung von Lage, Alter, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit anzusetzen. Mietrechtliche und mietpreisliche Bindungen die In den neuen Bundesländern noch bestehenden Bindungen sind zu berücksichtigen, soweit die nicht mit dem angesetzten Liegenschaftszinssatz berücksichtigt werden.

a) Bewirtschaftungskosten sind nach § 18 WertV anzusetzen.

b) Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer sind nach Erfahrungen des regionalen Grundstücksmarktes anzusetzen und zu begründen.

c) Weist ein Objekt Baumängel oder Bauschäden auf und wird ein Verkehrswert unter Berücksichtigung der Kosten für deren Beseitigung sowie von Modernisierungskosten ermittelt, sind die nachhaltig erzielbaren Erträge, wie Nettokaltmiete und anfallende Bewirtschaftungskosten der laufenden Instandhaltungskosten, die ggf. auf der Grundlage mit einer Modernisierung einher gehenden künstlichen Verjüngung sich ergebende Restnutzungsdauer und die aufzuwendenden Kosten getrennt nach Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen entsprechend des vorhandenen und des geplanten Bauzustandes zu ermitteln.

d) Besteht keine Verpflichtung zum Erhalt einer baulichen Anlage, ist bei überdurchschnittlichen Kosten zur Beseitigung der Baumängel oder Bauschäden im Verhältnis zum Gebäudeertragswert des Instandgesetzten Gebäudes zu prüfen, ob die Anwendung des Liquidationsverfahrens oder der sofortige Abriss der Gebäude zu sachgerechten Ergebnissen führt und deshalb das jeweilige Verfahren zugrunde gelegen ist.

4.4 Sachwertermittlung

Die Normalherstellungskosten sind in möglichst aktueller Höhe für unterschiedliche Gebäudearten (mit Quellenangabe) getrennt anzusetzen. Als Baupreisindizes werden die vom Statistischen Bundesamt gegebenen Indizes In Betracht gezogen.

Die Normalherstellungskosten sind in möglichst aktueller Höhe für unterschiedliche Gebäudearten getrennt anzusetzen. Der Sachwert nach der WertV ergibt sich aus der Summe der Werte der baulichen Anlagen und dem Wert des Bodens. Er ist eine vergangenheitsbezogene Größe im Gegensatz zum Ertragswert.

Der Sachwert ist immer für die Ermittlung des Verkehrswertes von Bedeutung, wenn es sich um kein Renditeobjekt handelt.

Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach der Restnutzungsdauer der Gebäude. Dabei ist zu beachten, dass nicht der physische Bestand der baulichen Anlage, sondern deren wirtschaftliche Nutzungsdauer" maßgebend ist. Die Art und Abschreibung Ist anzugeben und zu begründen.

Baumängel und Bauschäden sind nach Art und Schadenbeseitigungskosten darzulegen und angemessen zu berücksichtigen.

5. Verkehrswert

Soweit mit dem herangezogenen Kaufpreismaterial die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht hinreichend berücksichtigt werden kann, ist die Angebots- und Nachfragesituation zu ergründen, darzulegen und ggf. durch entsprechende Zu- oder Abschläge an die ermittelten Sach- bzw. Ertragswerte zu berücksichtigen. Eine Mittelbildung des Sach- und Ertragswertes sollte nur bi gründlicher Abwägung und Untersuchung zur Bestimmung des Verkehrswertes hinzugezogen werden.

Soweit mit dem herangezogenen Kaufpreismaterial die jeweilige Lage auf dem Grundstücksmarkt nicht hinreichend berücksichtigt werden kann, ist die Angebots- und Nachfragesituation zu ergründen, darzulegen und ggf. durch entsprechende Zu- oder Abschläge an die ermittelten Sach- bzw. Ertragswerte zu berücksichtigen. Eine Mittelbildung des Sach- und Ertragswertes sollte nur bi gründlicher Abwägung und Untersuchung zur Bestimmung des Verkehrswertes hinzugezogen werden.

6. Schlussbemerkung

Als Abschluss sollte das Gutachten mit folgender Erklärung enden: Der Unterzeichnete versichert pflichtgemäß, das vorstehende Gutachten Nach bestem Wissen und Gewissen aufgestellt zu haben. Das Wertermittlungsobjekt wurde am ......... besichtigt und das Gutachten wurde unter meiner Leitung und Verantwortung erstellt.

7. Dem Gutachten sind folgende Anlagen beizufügen:

1. Kataster- und Grundbuchauszüge, 

2. Kartenausschnitte mit geeigneten Maßstäben,

3. Planungsunterlagen, wenn nicht vorhanden, Bauaufmaße in Skizzenform. 

4. Fotos der baulichen Anlagen mit Angabe der Gebäudenummern sowie Fotos von unbebauten Grundstückstellen. 

5. Massen- und Nutzflächenberechnungen.

Durch Baumängel wird der Wert eines Gebäudes gemindert, wenn unsachgemäße Ausführung oder Bauschäden durch ungenügende Instandhaltung aufgetreten sind. Diese Schadenbeseitigungskosten sind bei Gutachten zu berücksichtigen und abzusetzen, da es sich hierbei nicht um Alter und Abnutzung handelt.

Folgende Bauschäden an Gebäuden sind:

 a) Ausführungsmängel entstehen durch den sogenannten "Pfusch am Bau". Diese Mängel treten an neuen Gebäuden durch schlechte Materialen und schlechte Verarbeitung aber auch durch Konstruktionsfehler an Dach-, Balkon- und Hausanschlüssen auf.

c) Feuchtigkeitsschäden durch mangelhaft ausgeführte Isolierungen z.B. waage- und senkrechte Mauerwerksisolierungen. Durch das Eindringen von Feuchtigkeit in Putz, Mauerwerk und Holz. Hierdurch sind die ersten Anlagen zur Entwicklung des Hausschwammes gegeben.

b) Hausschwamm ist ein Holzpilz (Holzschwamm). Es ist der gefährlichste pilzige 

Schädling des verbauten Holzes wegen seines geringen Wasserbedarfs besonders widerstandsfähig und schwer zu bekämpfen. Die Zerstörung des Holzes wird

durch das Myzel bewirkt, das die Oberfläche des Holzes überzieht und die Zellulosewände auflöst, wodurch das Holz seine Tragkraft verliert. Die Verbreitung des Hausschwammes erfolgt meistens durch Myzelstränge, die bleistift- bis fingerdick und mehrere Meter lang werden können.

Die Gefahr des Hausschwammes ist in schlecht durchlüfteten und anhaltend feuchten Räumen besonders groß.

Eine Bekämpfung ist nur möglich, durch restlose Entfernung des erkrankten und durch sorgfältige Desinfektion des noch nicht erkrankten Holzes, notfalls auch des Mauerwerks, das mit dem Pilz In Berührung gekommen ist. Das neu eingebaute sowie das alte gesunde Bauholz muss mit Schwammschutzmitteln gestrichen bzw. gespritzt werden.

Eine Verkehrswertminderung des Hauses durch Schwammschäden kann auch bestehen bleiben, wenn die wertmindernden Schäden In technisch einwandfreier Wiederherstellung der befallenen Teile beseitigt worden sind.

Der Befall mit echtem Hausschwamm oder mit Trockenfäule stellt regelmäßig für den Käufer einen maßgeblichen Mangel dar. Bereits der Verdacht, dass das Haus von neuem befallen werden könnte, muss als ein den Verkaufswert des Hauses erheblich mindernden Fehler angesehen werden.

d) Holzbockschäden Der Holzbock ist ein bis 20 cm langer Bockkäfer mit zwei weißlichen Haarbinden auf den Flügeldecken. Dieser Käfer setzt seine Eier Im trockenen Bauholz ab. Die holzzerstörende Holzbocklarve hinterlässt vor allem im Splintholz der Fraßgänge, von außen nicht sichtbar, große Schäden bis auf eine dünne Außenschicht. Wenn hierbei nicht rechtzeitig Abhilfe geschaffen wird, bedeutet das in den meisten Fällen den Einsturz der Holzkonstruktion. Eine Sanierung von Holzbockschäden kann nur durch Fachleute vorgenommen werden.

Die zerfressenen Holzschichten müssen beseitigt werden und durch neue Holzteile ersetzt werden.

Die Wertbeeinflussung durch Mängel und Schäden

Eine Beurteilung von Mängeln und Schäden an Gebäuden setzt in allen Fällen eine eingehen-de Ortsbesichtigung voraus, die in der Regel bei einer Kaufvertragsauswertung nicht vorgenommen wird.

Bel umfangreichen Mängeln und Schäden führt das zu einer hohen Fehleranfälligkeit des Auswertungsergebnisses. Es empfiehlt sich daher, möglichst Kaufobjekte mit guten oder normalem Unterhaltungszustand zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren bei der Wertermittlung auszuwerten.

Andernfalls wird empfohlen, die Wertbeeinflussung bei Kaufvertragsauswertungen im Wege der Kaufpreisbereinigung nicht im Sachwertverfahren selbst zu berücksichtigen.

Wertminderungen wegen Mängeln und Schäden dürfen bei der Verkehrswertermittlung erst nach der Anpassung des Sachwerts an die Marktlage angebracht werden.